不動産投資の基礎と私が投資に消極的な理由

 今回は不動産投資について、私の考え方をシェアしたいと思います。

 

まず、今回は金融商品のご紹介ではなく実物資産になります。そして私は不動産投資には手を出したことがありません。

セミナーには何度も参加して慎重に検討しましたが、諸々の条件を考えた結果、（こと日本で一般的に紹介される区分不動産投資については）リスクが高く、片手間に手を出すべきではないと結論付けたのがその理由になります。（もちろん人によって考え方はいろいろあると思いますが。）

 

しかし、なぜか不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと位置付けられてしまうことも多いので、このエントリであえて否定的な立場から触れていきたいと思います。 


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不動産投資のメリット

不動産投資のセミナーに足を運ぶと必ず聞くセールストークは以下のようなものです。

 

 

だいたいこんな解説が1時間続いた後に質疑応答、実際の物件の紹介へ進むという流れになります。

 

日本財宅のホームページ「初心者必見！不動産投資の7つのメリットと活かし方」

incomlab.jp

 

不動産投資のデメリット

さて、ここからが重要です。

 

まず、もっとも大事な点を先に言います。それは地震リスクが怖すぎるという点です。

次の地図をご覧ください。

 

www.livescience.com 

画像は1898－2012年までの地震、M4以上の地震を黄色くハイライトで示した写真になります。

見てわかりますか？日本は真っ黄色・・・日本列島が塗りつぶされて見えません。。

 

私は専門家ではありませんが、記事によれば、地球上の地震の90％以上は環太平洋で起こっているそうです。

つい先日もメキシコで大地震があったばかりですよね。

 

不動産投資を考えるにあたってこれほど怖いものはありません。不動産投資は20年、30年の超長期投資ですから、目先の数万円以上にトータルリターンが大事です。

 

しかし数年間満室経営で黒字が出ても、ドカンと大震災が起こって倒壊・半壊となればいままでのリターンは全て水の泡・・・もちろん震災を期待するわけでもありませんし、日本という国をあきらめるつもりも、逃避するつもりもありません。

 

しかし、せめて投資は地震とは無関係のところで行いたいというわけです。

 

さらに、不動産投資は投資が多額であることから、分散投資効果がないというデメリットも大きいです。

 

株式、投資信託であれば数十万円程度から投資が可能ですので投資銘柄や投資地域、セクターを選ぶことが可能ですが、不動産投資ではこれが不可能・・・投資したらその後はひたすら地震がこないことを祈るなんてことは私には出来ません。

 

他にも流動性が低いとか、情報の非対称性、空き室リスク、管理の手間などいろいろとリスクはありますが、地震のリスクは強調してもしすぎることがないくらい大きいと思います。

 

こんな人なら向いているかも

それでも不動産投資に興味がある、地震リスクを度外視して、他の流動性リスクや空き室リスクと比較検討して不動産投資が魅力的な点というのをいったん筆を止めて考えてみました。

 

私は将来（しかも近い将来）日本がハイパーインフレになると予想しており、投資対象に日本国債は最初から入れていません。

また、貯蓄性の高い保険（養老保険や終身保険など）にも加入せず、すべて掛け捨てで通しています。前回エントリで預金や債券、保険はインフレに弱い商品だと触れました。

 

では不動産投資はどうでしょうか？

 

仮に1000万円のローンを組んで、物価が2倍に跳ね上がると、500万円に相当する金額を返済に充てれば済むわけです。

インフレになると不動産価格も（一般的には）上昇すると予想されるため、不動産価値＞＞＞ローン債務となって、ALM（Asset Liability Management。平たく言えば、資産と負債のバランス）が著しく向上すると見込まれます。

 

これに保険効果もついてきます。インフレの立場から保険商品は最低限しか加入していませんので、団信に加入することで保険効果も期待できるという二重取りです。

いま日本は歴史的な低金利ですから、インフレの立場からすると購入しない選択肢はないように思えます。地震のリスクさえ許容できればですけど・・・

 

もっともこれだけ批判していますが、不動産は資産としてはとても大事です。

 

仕事をする上でも不動産は（不動産業でなくても）ついて回る問題ですし、私も税務の立場から不動産のご相談を受ける機会は非常に多いです。

 

評価の問題、申告の問題、流通税の問題などなど・・・投資規模が大きい分だけやはり会社を悩ませる問題ですし、専門知識も必要になるため、昨年は自前で宅建士の勉強もしたくらいです（結果落ちましたが。汗）。

 

私が申し上げたいのは、個人の資産形成の手段としてはリスクが高すぎて、他の投資商品と比べて必ずしも魅力的に感じないということです。

 

それでも興味がある人へのアドバイス

REIT（不動産投資信託）から始めてみる方法

それでも興味があるという方は、まずはREIT（不動産投資信託）から始めてみてはいかがでしょうか。

 

REITは第2回で取り上げましたが投資信託のひとつになります。

投信のメリットとして分散投資があるので、投資先の不動産が分散されていれば、空き室リスクや地震リスクなどが抑えられます。

 

信頼できる業者・パートナーに出あう事

色々なリスクを承知した上で、それでも実物資産の取引がしたいんだという方へ。

 

まずは信頼できる業者さんと出会ってください。

 

マンションセミナーで検索すれば、５つや６つのセミナーにはすぐに引っかかります。

中にはポイントサイト経由で申し込みすれば、セミナー参加でポイントをゲットできるものもあるでしょう。

 

会社によって新築なのか中古物件なのか、空き室保証があるのかないのか、自社物件があるのか、融資先の紹介あっせんがあるのかなど、千差万別です。必ず複数のセミナーに参加して比較検討してください。

 

また、不動産業者だけではありません。例えば税理士。不動産収入は源泉徴収の対象にはなりませんので、不動産投資を始めると自身で確定申告を行う必要が出てきます。

これまで確定申告を一度もやったことがないという方が不動産収入を自分で申告するというのはハードルがちょっと高い気がします。友人・知人を伝って税理士を探すなり、不動産投資に関する書籍（例えば下記など）を読んでみるなり、勉強して知識を蓄えることから始めるのが良いと思います。

まとめ

では最後にめとめです。

 

 

私は業界柄、不動産投資のオーナーの申告も多数見たことがあります。

 

海外出向者に多い（役員や好待遇のマネジメント層）のが、ニセコや軽井沢などに不動産を購入して、減価償却と利息で赤字を出し、給与所得と損益通算するというのが典型的な節税パターンです。

 

日本は累進課税の国なので所得通算が出来るのはメリットなのですが、Exit時に投資元本がきちんと回収できるかはまた別問題です。

そしてやはり自然災害のリスクを考えるとどうしても私には手が出せない領域です。

とりあえず投資してみよう　第1回：株式編

 

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